色综合99天天亚洲_国产美女精品在线_福利午夜影院_精品国产三级a_色爱综合欧美高清

嘉賓：用益信托工作室首席研究員李旸

諾亞財富管理中心研究員宋軍

展恒理財中心研究員石端義

主持人：中國證券報記者丁冰

自去年中期以來，房地產信托理財產品一直是理財市場最熱門、收益相對較高的產品。不過隨著近期地產調控新政的出臺，一些地產類信托計劃已被暫停發行。購買此類產品的投資者是否會受到影響？本期匯豐理財圓桌邀請三位嘉賓就此話題展開討論。

銷售持續火爆

中國證券報記者：目前房地產信托理財產品的發行和銷售情況如何？

李旸：房地產信托，是指信托投資公司通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。

房地產信托產品自誕生以來，就憑借其高收益、低風險的特點，成為信托投資者重點關注的產品。據用益信托工作室統計，今年1月—4月共發行各類房地產信托產品122個，發行規模達381.8億元，發行規模已經接近去年全年的水平(2009年全年共發行房地產信托產品218個，發行規模449.2億元)，房地產信托的平均預期年收益率達到8.72%，遠高于投資于其它領域的信托產品(1月—4月信托產品的平均預期年收益率為7.86%)。房地產信托的收益高，源于房地產行業的高利潤。

宋軍：2009年里，為“保八”實施的寬松貨幣政策引起了投資的快速增長，特別是基礎設施建設投資和房地產投資方面。在信托產品的發行中，房地產投資類的信托產品一直占據信托總發行規模的30%以上。2010年1月以來，房地產投資類信托產品的投資規模占到信托市場總發行規模的39%，其預期收益比其他投資領域的信托產品高1%-2%。

石端義：今年以來，證券市場呈現震蕩下行走勢，而以房地產項目為主的銀行信托理財產品由于其較高的預期收益大受投資者追捧。這類產品雖然預期收益較高，但是也有很多弱點：比如時間較長，流動性差，大部分在0.5年—2年之間，1年期以上的居多，個別的甚至更長。

這類產品在設計上，一般是銀行先將資金帶給貸款企業(如開發商)，然后銀行再通過信托公司做成信托產品(這個過程稱為資產證券化)，銷售給投資者，同時將自己的部分收益讓渡給投資者，當然同時也將風險讓渡給了投資者。很多投資者認為這是銀行發行的產品，有了風險銀行會承擔，其實不然，這時候銀行只相當于銷售中介。

樓市調整有礙短期投資

中國證券報記者：目前樓市調控政策密集出臺，房地產企業受壓，房地產信托理財產品是否會受到影響？

李旸：由于4月份房地產調控政策密集出臺，這類產品的風險逐漸顯現。首先是多款涉及房企股權的產品，隨著地產股票的暴跌，預期收益難以實現，由于這類產品都是非保本浮動收益，投資者很有可能虧損；另外，以土地和在建工程作為抵押物的信托產品，因為樓市成交量萎縮和價格松動，將導致抵押物市值下降，運作中的項目因緊縮政策而無法持續，必然會影響到投資于這些房地產項目信托產品的收益。

今年以來房地產信托的高速發展已經引起監管部門的高度重視，隨著這輪調控政策的陸續出臺，房地產信托顯然不可能置身事外。實際上，監管層已經意識到信托成為向房地產業輸血的新工具，因此收緊了信托融資的口袋，而且準備將信托貸款納入信貸規模總體監管范圍之內。統計數據顯示，隨著房地產新政的實施，其對房地產信托的影響開始顯現。據用益信托工作室不完全統計，截至到22日，5月份僅發行房地產信托產品9個，發行規模20.5億元，遠低于前4月的平均水平，房地產調控效應明顯。

但需要說明的是，短期內，房地產信托發行會出現一定程度的萎縮，但房地產市場的長期發展趨勢和房地產投資的高回報使得房地產信托的前景依然被看好。因此，房地產信托的發展前景依舊可期。

宋軍：目前，管理層方面針對房地產市場過熱的投資和投機現象，展開了一系列的調控措施。由于目前調控還沒有體現在房價上，所以說政策調控還將繼續。此外，通脹的抬頭和房價有限的上漲空間，會壓縮房地產投資的盈利空間，緊縮的貨幣政策還會對房地產企業的現金流等產生影響，會抑制房企的融資渠道。

不過需要指出的是，雖然目前這些利空體現在房價上的效果還比較小，預期未來房地產市場會經歷一個比較長時間的漸進式調整。

但由于房地產行業仍然在國民經濟中占據較為重要的地位，人口紅利、城鎮化對房地產行業仍然具有較大的支撐作用。從中長期來看，房地產開發的項目、地產基金或者有充足抵押品的理財產品仍然是值得投資的。

石端義：隨著房地產調控政策的出臺，房地產企業融資難度加大，成本增加。同時由于地產市場未來一段時間還會持續低迷，企業的經營壓力會不斷增大。這無疑增加了之前購買這些信托產品的投資者的投資風險。

前段時間銀監會提高了房地產通過信托融資的條件，同時銀監會也增強了對銀行資產證券化的監管，主要出發點是降低銀行的貸款風險。建議投資者在購買這類產品時，加以篩選。

投資者需謹慎甄別

中國證券報記者：投資者應該如何配置此類產品？

李旸：目前情況下，考慮到房地產市場面臨的不確定性，投資者在購買房地產信托理財產品時應慎重選擇，盡量避免期限短、以項目開發為主的房地產信托產品，而應選擇一些期限較長、基金化的產品。對于已經購買房地產信托產品的客戶，則應密切關注產品的信息披露，了解產品的執行情況。必要時，可以親自到信托公司了解產品的運行情況，查詢相關財務賬目。

宋軍：應從三個方面入手加強對所投資的房地產項目的風控措施：首先是盡量選擇大企業背景的或是政府支持項目的投資；其次是在抵押率、工程用款、銷售回款等方面進行嚴格的監管，確保項目的建造和銷售；最后是選擇具有專業管理人的地產基金，享受土地、工程建設，以及最終銷售過程中的升值。另外地產基金本身期限較長，這樣也可以實現跨經濟周期資產配置。

石端義：投資者購買這類產品時，應該注意以下幾點：期限不宜過長，超過1.5年以上的產品建議規避，因為未來是個加息周期。起點金額超過100萬元產品建議投資者規避，因為100萬元已經可以直接購買一份集合資金信托，而集合信托由于省去了銀行銷售這個環節，收益會比銀行的信托理財高很多，而兩者的風險是相當的。盡量選擇經營狀況優異的大型企業，比如萬科等上市公司。