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日前召開的中央經濟工作會議總結了黨的十八大以來我國經濟發展歷程，首次提出習近平新時代中國特色社會主義經濟思想，中國特色社會主義進入了新時代，我國經濟發展也進入了新時代。會議對中國經濟發展階段進行了定位，我國經濟發展新時代的基本特征就是經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，確定了穩中求進的工作總基調，提出了打好三大攻堅戰的要求，布置了八大重點工作。相比政治局會議的綱領性指導，本次中央經濟工作會議的部署更為具體和明確，站在貫徹十九大開局之年的起點，中央經濟工作會議成為觀察未來經濟政策走向的最佳窗口和風向標。

經濟增速放緩內生動力逐漸釋放

會議指出，我國經濟已經由高速增長階段轉向高質量發展階段，自從十九大報告強調重視經濟增長質量以來，政府逐漸加強去產能和控制杠桿的政策力度，十九大后相繼出臺了一系列政策，加強對地方政府融資、互聯網金融、資產管理行業和銀行業的監管。針對PPP項目，財政部于2017年11月發文，要求省級財政部門于2018年3月31日前完成對不合條件的PPP項目的清理工作；針對互聯網金融，2017年12月央行和銀監會P2P網貸風險專項整治工作領導小組下發《關于規范整頓‘現金貸’業務的通知》，對消費者“現金貸”業務進行專項整頓；針對資產管理行業，“一行三會一局”在2017年11月發布資產管理新規征求意見，旨在減少監管漏洞、遏制理財等產品的風險。在穩中有進的工作基調下，2018年控制杠桿和監管會繼續穩步推進，公共投資和房地產投資增速將放慢，金融邊際條件可能收緊，十年期國債收益率或攀升。在重視經濟發展質量的政策環境下，政府可以容忍更低的經濟增速換取增長質量，預計2018年經濟增速將略有放緩。

雖然2018年中國經濟增速可能放緩，但總體運行仍然保持平穩，不會出現大幅度的波動。經濟之所以平穩運行，主要依靠內生動力的釋放，消費市場的崛起和戰略性新興產業技術進步帶來的生產率的提高對經濟增長的貢獻不容小覷。首先，消費在未來將挑起經濟增長大梁，消費驅動型經濟進一步鞏固。在政策支持下，中國消費市場將迎來藍海。2017年12月，海關總署宣布下調187項消費品的進口關稅，平均稅率由17.3%降至7.7%，同時在2018年7月1日我國還將啟動信息技術等產品的第三次降稅。其次，新興產業將成為經濟增長新動能，科技研發能力不足的局面將得到改善。為了加快經濟結構調整，國家制定了一系列促進戰略性新興產業發展的扶持政策，通過稅收激勵、資金支持、產業政策來提升中國的科技研發能力，2017年上半年，中國每萬人口發明專利擁有量達到8.9件，較“十二五”期末提高2.6件。再次，在去產能的背景下，2017年以來，民營企業另尋出路，開始注重設備升級與產品創新，企業競爭力進一步升級。

統籌協調政策組合科學把握力度與節奏

實現2018年經濟社會發展預期目標，必須注重“時、度、效”，著力打好政策“組合拳”。本次會議強調了宏觀調控政策協同配合的重要性，運用“十個手指彈鋼琴”的智慧進行調控與監管。2018年作為開局之年，為防范金融風險，各項政策規范將精準落地，因此政策組合將會更加注重協調性、力度和政策節奏。其一，穩健的貨幣政策將保持中性，要綜合運用多種貨幣政策工具，健全宏觀審慎政策框架，有效管理流動性，保持合理的社會融資規模和貨幣總量。此外，十九大后成立的超級監管協調機構——國務院金融穩定發展委員會，旨在加強不同監管機構間的政策協調，減少金融市場的過度波動；其二，在推出新的監管新規的過程中，監管部門將向從業者征求意見，從而為新資管規則提供充足的過渡期和緩沖期；其三，監管開始注重節奏把握，此次會議要求，促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環，意味著在統一監管體系逐步完善的情況下，整體嚴監管的同時，會在節奏上更好把控，避免監管措施出臺過于密集而引發市場情緒恐慌等負面效應，增進政策措施的良性循環。

房地產調控基調不變長期租賃市場藍海初現

2017年以來，我國房地產市場調控力度持續升級，截至今年1月10日，全國共有54個城市出臺調控措施，共有129條限購政策、169條限貸政策，15個城市實行“認房又認貸”，48個城市實行限售。在嚴格的調控下，2017年房地產市場小幅回落，2017年11月，15個熱點城市中有11個城市的新建商品住宅價格同比出現下降，房價已經低于2016年同期。

對于房地產問題，中央經濟工作會議著墨不少，將其列為八大重點工作之一。

首先，會議指出，未來將保持房地產調控政策的連續性和穩定性，這意味著嚴厲的調控政策在短期內不會出現轉向，政策的平穩和連續有助于撫平市場恐慌情緒和打擊投機購房者，有助于平抑房地產泡沫和防范房地產風險，幫助房地產回歸居住功能。

其次，會議提出要分清中央和地方事權，實行差別化調控，意味著分類調控、因城施政的政策基調不變。差別化調控允許各個地方政府根據本地區的情況出臺不同的政策，因此在2017年盡管有20個一線及二線城市的住房市場出現收縮，但其他三四線城市房價處于上漲階段。在因城施政的政策導向下，2018年房地產市場將延續分化加劇而總體平穩的態勢。

再次，此次中央經濟工作會議將租賃市場發展提到了前所未有的高度，尤其對長期租賃更給予重點強調。長期以來，房屋租賃市場尤其是長租市場發展滯后是我國城鎮住房供應中的最大短板，長期租賃亟待發展。對于個體而言，長期租賃的契約關系比較穩定，有利于明確和穩定租賃雙方的預期，讓承租者安心、出租者放心。對于市場而言，租賃不僅是當前完善住房制度的核心工作，還能通過分流購房需求、減少住房抵押融資需求等，促進住房市場穩定。

由于長期租賃市場成為房地產未來發展方向，2018年房地產信托投資基金（REITs）面臨巨大發展機遇。REITs解決了現金流回款期限長而引發的收入與負債期限錯配的問題，加快出租房屋的變現速度，提高資產周轉率和市場流動性，有助于提升個體福利和市場效率，預計未來會得到政策支持。一方面，2017年12月以來，中央和地方密集出臺相關政策，加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，激發各類非銀行金融機構進行層出不窮的產品創新；另一方面，銀行業也已經開始進軍住房租賃領域，租房金融成為長期戰略。由于資管新政出臺，理財池大幅縮小，表外業務受到限制，商業銀行過去依賴房地產開發貸款和個人按揭房貸的模式難以為繼，2018年開始轉向租房市場。例如，建設銀行在今年1月推出“存房業務”，客戶將閑置的、合適的出租房源存入建行后，建行將一次性支付全部租金給房東，由此獲得房屋的租賃權，建行再將相關房源移交給知名房企經營運作，從事專業的住房租賃業。

（作者為本報專家委員會成員、中央財經大學金融學院教授、博士生導師，中國銀行業研究中心主任）