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記者從盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理有限公司（下稱“盛世神州”）相關(guān)人士處獨(dú)家獲悉，11月9日，由全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟發(fā)起的首只私募房地產(chǎn)PE母基金在上海正式成立，首期規(guī)模約5億元左右，預(yù)期總規(guī)模約200億元。

2010年被稱為房地產(chǎn)基金的元年，私募房地產(chǎn)基金快速發(fā)展，各家機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈，加之以純債權(quán)投資、“假股真?zhèn)钡图夹g(shù)含量操作為主，回報(bào)逐年下滑。

據(jù)清科集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，2010-2012年，私募房地產(chǎn)基金的年平均回報(bào)率分別為25.0%、22.3%、15.9%。

在競(jìng)爭(zhēng)加劇、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨洗牌、不同區(qū)域市場(chǎng)分化的大背景下，一些嗅覺(jué)靈敏的房地產(chǎn)PE基金開(kāi)始探索轉(zhuǎn)型。

據(jù)上述人士介紹，母基金將兼投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)基金，而與房地產(chǎn)基金主要做債權(quán)不同，該母基金將以股權(quán)投資項(xiàng)目為主。計(jì)劃主要選擇排名在50-100位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，區(qū)域以有經(jīng)濟(jì)潛力和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為主，集中在二線城市。

在提高股權(quán)投資比例的同時(shí)，包括歌斐資產(chǎn)、盛世神州在內(nèi)的大型房地產(chǎn)PE基金也在調(diào)整項(xiàng)目區(qū)域和優(yōu)化交易對(duì)手。

收益率逐年下滑

據(jù)清科集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，2012年中國(guó)房地產(chǎn)基金存量規(guī)模超過(guò)120億美元。

從發(fā)展現(xiàn)狀上來(lái)看，國(guó)內(nèi)的私募房地產(chǎn)基金多為項(xiàng)目導(dǎo)向型，大多是先進(jìn)行項(xiàng)目的尋找和確立，然后再進(jìn)行募資，且資金到位后迅速對(duì)擬定項(xiàng)目進(jìn)行注資。因此其整體的存續(xù)期相對(duì)較短，一般為3年左右，而國(guó)外房地產(chǎn)基金的期限為8年左右。

由于期限相對(duì)較短，加之主要是以純債券、“假股真?zhèn)钡姆绞竭M(jìn)行投資，相對(duì)有實(shí)力的機(jī)構(gòu)則采用股債結(jié)合的“夾層”模式，實(shí)際回報(bào)普遍不高，平均年回報(bào)水平約為20%。

“隨著各機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)來(lái)，特別是2012年大資管時(shí)代的到來(lái)，今年是全民房地產(chǎn)基金年，基金規(guī)模大幅增加。從接觸的各家基金來(lái)看，估計(jì)今年規(guī)模會(huì)翻倍至240億美元?！比珖?guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會(huì)長(zhǎng)、盛世神州董事長(zhǎng)張民耕介紹，而競(jìng)爭(zhēng)也變得更為激烈，2010年的回報(bào)率超20%，去年是15-18%，今年只有12-13%，做得

好的也只有15%。

長(zhǎng)期來(lái)看，若今后私募房地產(chǎn)基金未在策略上產(chǎn)生足夠的變化并實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，則其回報(bào)水平難以得到進(jìn)一步的提升。

“競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，現(xiàn)在每家都在思考接下來(lái)的轉(zhuǎn)型。對(duì)于我們，最重要的是優(yōu)選競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，要求合作的房地產(chǎn)企業(yè)有一定規(guī)模，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)也面臨著洗牌調(diào)整。和好的交易對(duì)手合作，為了在洗牌過(guò)程中能占領(lǐng)更多的市場(chǎng)。同時(shí)，基金本身也開(kāi)始了粗放發(fā)展之后的精細(xì)化運(yùn)作?！备桁迟Y產(chǎn)合伙人曾純表示。

目前歌斐資產(chǎn)管理的280多億元資產(chǎn)中，房地產(chǎn)基金達(dá)200多億元。

轉(zhuǎn)型股權(quán)投資

隨著房地產(chǎn)基金規(guī)模的擴(kuò)大和參與者的增加，原先以債權(quán)為主的業(yè)務(wù)形式開(kāi)始發(fā)生變化。

“做股權(quán)的趨勢(shì)比較明顯?！睆埫窀硎荆瑒傞_(kāi)始主要做債權(quán)，現(xiàn)在夾層比較多，也開(kāi)始做一些純股權(quán)的。上述PE母基金投資的項(xiàng)目以股權(quán)投資為主。

張民耕認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總有盡頭，美國(guó)、英國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和面積占整個(gè)交易量的比例已經(jīng)很小，主要是做存量項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)交易、管理經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)型做存量經(jīng)營(yíng)。做存量經(jīng)營(yíng)并不需要大量借款，但是需要股權(quán)投資和投后服務(wù)，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)逐漸成熟起來(lái)。

房地產(chǎn)基金投資的純債權(quán)之路也越來(lái)越窄。一方面，競(jìng)爭(zhēng)在加劇，最早信托做純債權(quán)，后來(lái)各家機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)；另一方面，交易對(duì)手在資金獲取渠道上越來(lái)越寬，也變得更為強(qiáng)勢(shì)，這對(duì)房地產(chǎn)基金本身提出了投后服務(wù)、管理能力的要求。

曾純亦表示：“總體來(lái)看純債權(quán)的比例一直在下降，更多的做股債結(jié)合，也做了一些純股權(quán)，未來(lái)還會(huì)做得更深入。我們都在思考怎樣提供更好的專業(yè)價(jià)值和投后服務(wù)?！?

歌斐資產(chǎn)在管理團(tuán)隊(duì)上也進(jìn)行了調(diào)整。此前做純債權(quán)并不太關(guān)注項(xiàng)目投資后的狀態(tài)，而是更關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)；如今要做重組、股權(quán)，實(shí)際上要更多地參與到項(xiàng)目中去，歌斐資產(chǎn)的房地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)正在往這一方向做配置，增加一些有投后管理經(jīng)驗(yàn)的人才。

但是，目前房地產(chǎn)基金主要以外資為主，而法律地位尚未完全確立，尚無(wú)真正意義上機(jī)構(gòu)投資者，且缺少投資管理人才、金融工具缺失等因素導(dǎo)致本土私募房地產(chǎn)基金尚處于發(fā)展的萌芽階段，探索股權(quán)投資之路依然漫長(zhǎng)。