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5月30日，廣發基金投資美國REITs（房地產信托投資基金）獲證監會批準，但中信證券有款籌備近5年的保障房REITs產品，卻一直未能獲批發行。金融和房地產業界呼吁推出REITs的聲音再度響起。

本報記者從接近證監會、銀監會人士處獲悉，兩機構近期確實討論過REITs方案，但認為仍然存在法律和稅收方面的障礙，且由于國內現有的商用物業租金回報率普遍過低，不能達到投資者的要求，短期內全面推出的可能性不大。目前僅有一些準REITs的嘗試，由券商在銀行間發行或針對特定機構而做的產品。

此前的5月16日，海印股份董事會通過了一項議案，擬以公司管理的15家物業收益權為基礎，設計資產證券化融資方案，計劃募資16億元。據了解，自2005年我國內地推行企業資產證券化試點以來，第一輪共有9家企業發行了資產證券化產品，第二輪9家企業中的2家發行了第二期資產證券化產品，另2家利用證券化產品進行了融資。

德信資本總經理助理劉聰對本報記者說，REITs的推出是早晚的事，目前步伐在加快。這對于那些手里自持商業物業較多的公司如平安、華潤、萬達等是利好，想象空間很大。

資產證券化除了相關產業基金法律方面的缺失，最大的障礙在于稅收體制。在REITs最為盛行的美國，REITs無須繳納公司所得稅，REITs投資的房地產資產也屬于免稅資產。在香港，根據香港證券及期貨條例第104條，REITs豁免繳納香港利得稅。

但國內稅收體制對商業物業公司不利。富力地產董事長李思廉舉例稱，假如公司某物業收100元租金，要先交5.5%的營業稅，再交12%的房產稅，然后通過整盤賬的運轉，還要交25%的所得稅，這樣下來真正租金收入是60多元，租金收益率只有6%多。他表示，如果發行REITs的回報有5%，還可以有發行的空間，但如果要達到7%-8%的回報才能發行REITs，“那我們想都不用想了”。

長安信托人士指出，如果要發行離岸REITs，回報率要求更高。海外投資者并不熟悉內地物業，會在本地物業回報率的基礎上再加上一個風險系數，比如1%～2%；在加息背景下，海外投資者對內地物業的回報率期望值又有上升，看高至9%以上，這對本來稅負沉重的內地物業來說，海外上市變得更為困難重重。

李思廉表示，中國要發展REITs，必須改善稅收制度，他建議先減免12%的房產稅。國家稅務總局政策法規司巡視員叢明早年曾表示：“REITs的稅收問題可參考信貸資產證券化的‘稅收中性’原則執行。”

所謂稅收中性原則，是指在資產證券化過程中，不會對參與主體征收額外的稅收，以不干預市場經濟及平等對待一切納稅人為目標。但截至目前，這一設想并未有突破。

金融機構對REITs的探索一直在進行。2008年3月，建設銀行第一單信托準REITs（房地產投資信托）理財產品在深圳發行，以招商地產位于深圳寶安區與蛇口工業區的若干優質商業物業未來的租金收益權為基礎資產，發起設立資產支持信托，采用建行“乾圖理財”產品發行，期限2年，募集資金規模6.5億元。

但這并非真正意義上的REITs。德信資本董事長陳義楓指出，維持一只REITs的良好運作，需要商業物業的收益率達到10%以上，這在國內商業地產中并不容易找到。此外，由于納入REITs的物業并非業主100%擁有，需要管理人具備專業的資產管理和資本運作能力。而我國目前正醞釀發起的REITs或以類基金模式運作的房地產投資公司，其實際管理人員以房地產專業人士居多，金融操作能力普遍較弱，尚不足以支持REITs的發展。