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開發貸呈現整體收縮態勢

在房地產項目開發建設中，來自銀行的信貸資金曾經在相當長的一段時間內，成為了眾多房地產企業解決資金來源的“重要窗口”。而相關數據也顯示，在近年來房地產企業的資金來源中，來自銀行的貸款基本上都能保持在80%的比例。但在調控日益升級的現在，這樣的局面已經得到了徹底的改寫。

1月17日，銀監會召開2011年工作會議再次強調，對房地產領域風險，要繼續實施差別化房貸政策。公開資料顯示，去年全年獲得銀行授信的房地產企業數量十分有限，且授信額度與2009年相比明顯減少。這樣的事實，在日前記者采訪杭州某銀行分行負責人時得到了再次佐證。

該負責人對記者表示，事實上，早在2009年開始，銀行方面就已經有了這樣的趨勢。杭州各家銀行針對房地產企業的開發貸也從去年開始全面收緊。“目前，從去年五月開發，杭州各大銀行對房地產企業的開發貸普遍都要求房地產企業用在建工程作為抵押。雖然銀監會對此并沒有明確要求，但是各大銀行計劃本上都已經開始這樣操作，并且要求四證齊全，應該說要求比以往要更高。這樣做的好處在于，銀行方面希望企業能夠保證工程施工進度，同時嚴格跟蹤項目的施工進度。”

該負責人提醒記者注意，銀行收緊房地產企業的開發貸，并不是用行政手段來進行控制，而是希望通過市場化的操作手法從以往的以量補價轉化成現在的以價補量，在有限的前提下保證高收益。正因為此，當前杭州各大銀行選擇向房地產企業發放開發貸時，開發貸的借款主體往往是市場上比較強勢的開發商以及評估收益良好的項目。“優中選優，在保證一些傳統的大客戶下，銀行開發貸總體已經呈現收縮態勢。”

與此同時，擺在眾多企業面前更為嚴峻的客觀事實是，不僅僅是以往賴以生存發展的企業開發貸開始全面收縮，開發商從資本市場上獲得融資的機會也開始越來越難。

相關數據統計顯示，在過去的2010年，房地產行業通過公開市場融資的收獲幾乎為零，因此有人將去年稱為房地產行業的“零融資”年。有業內人士分析，在房地產調控逐步深入的大背景下，今年對于大多數房地產企業而言，想從資本市場上進行公開募集的難度將會越來越大。“在本輪調控未出現松動的情況下，房地產企業將很難再從有關主管部門獲得批準進行再融資。根據我的判斷，在銀根全面收緊的關口，企業融資的替代效應將會非常明顯。”資本市場的情況越來越嚴重，開發商的融資渠道又將朝著怎樣的跡象發展？

地產信托“王者歸來”

“這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代”。狄更斯在《雙城記》中的名言尤其適用于中國當下的信托業。每每在宏觀調控政策緊縮之時，中國的信托業往往迎來其業務高峰。這似乎已經成為中國信托業的發展鐵律。而調控當頭，這樣的發展也再次成為眾多地產企業“過冬”的救命稻草。

隨著國家宏觀調控的進一步升級，包括央行、銀監會、證監會、住建部、國土部等多部委的聯合監管，已使房地產企業的融資渠道大為受限，急于輸血的眾多房地產公司將目光開始轉向了房地產信托用于救急。

這樣的跡象其實早有端倪。

早在去年五月份，僅根據市場不完全的公開信息，就有中華企業、浙江廣廈、香江控股等5家上市房企公布了31.6億元的信托融資計劃。

一時之間，房地產信托迅速成為了急于尋覓資本的眾多房地產公司融資渠道的一個主流方式。然后，隨著去年五月份召開的2010年全國信托公司監管工作專題會議之后，房地產信托似乎開始進入了更為嚴厲的監管通道。

對于這一微妙的變化，業內人士對記者分析指出，當時之所以決策層做出這樣的監管機制，最為深刻的意義在于隨著資本市場融資平臺已經有效堵上之后，監管部門擔心信托成為變相輸血給房地產公司的一個通道，進一步影響整體調控成效。

雖然來自監管層面并未對地產信托進行一刀切，但是在此后的大半年時間里，地產信托的資本沖動確實經歷了長達數個月的停滯。

但這樣的局面終于在去年12月后開始再次發生微妙變化。

2010年12月1日，榮安地產將上市公司的4900萬股質押給華寶信托。12月6日，中糧地產對外發布關于通過信托融資計劃公告。公告稱，在12月6日召開的第六屆董事會第三十七次會議中，審議通過關于向昆侖信托有限責任公司申請不超過6億元的信托融資議案。之后，恒大地產、萬通地產、浙江廣廈等眾多房地產上市公司紛紛開始再一次敲開信托融大門。此前同樣遭遇監管層嚴控的地產信托逐步開始解除冰凍。

從今年2月份開始，多家信托公司重新開始謹慎涉足此前一度被監管層“風險提示”的房地產信托業務。2月17日，中南建設與中鐵信托簽訂應收賬款債權轉讓協議，新一筆規模為1.5億元的信托融資計劃正式開始進入募集期。2月23日，臥龍地產發布公告表示，其公司擬以對控股子公司武漢臥龍墨水湖置業有限公司的相關債權，通過杭州工商信托股份有限公司發起總額為1.75億元、期限為14個月的債權信托。

根據臥龍地產的公告顯示，其具體操作方式為，臥龍地產將臥龍墨水湖的相關債權轉讓給杭工信；杭工信為此發行信托產品，募集的信托資金受讓公司對臥龍墨水湖置業所享有的1.75億元的債權，臥龍地產在14個月內回購上述債權。臥龍地產對外表示，本次債權信托融資有利于拓寬公司融資渠道，優化公司財務結構，保持公司穩定健康發展。據杭州信托業內人士對記者表示，最近一個月以來，已經有超過數十家的房地產企業紛紛公告了將于近期進行信托融資的意愿。

2月25日，杭州工商信托股份有限公司發布德信九龍城項目集合資金信托計劃成立公告，公告顯示，該計劃于2月14日起首輪發行，至2011年2月25日實際募集金額為人民幣12200萬元。根據杭州工商信托官網顯示，從2010年2月開始，總共有超過15家房地產企業項目通過杭州工商信托募集資金。其中，包括了德信、昆侖、杭信、新湖中寶、臥龍地產等公司。

盡管如此，但是中國銀監會相關負責人于2月23日對新華社記者表示，銀監會對房地產信托業務的監管政策和要求未發生改變。“自2005年起，銀監會陸續頒布多項房地產信托業務監管規定，銀監會對房地產信托業務的監管政策和要求未發生改變。銀監會將密切跟蹤房地產市場最新變化情況，繼續堅持相關監管政策和要求，積極貫徹落實國家房地產宏觀調控政策。”

信托業全面布局新陣地

日前，杭州一家正籌備進行信托的房地產上市公司高管在接受記者采訪時坦言表示，雖然自去年5月份開始，隨著監管層的嚴控，整個信托業都加強了房地產行業風險防范意識，而眾多信托公司也對地產公司的融資要求更加嚴苛。

“一般情況下，如果有土地質押的，信托要有17%左右的利潤空間，如果是股票過戶的，也必須要保證13%左右的利潤。這樣的利潤標準，其融資成本已經高于海外發債的利率水準。但是由于相當大的信托公司對房地產信托業務的比重依然很大，而且房地產業務仍然是目前國內眾多信托公司利潤最高的一項業務。因此，信托仍然是目前房地產企業除了正常的銀行開發貸之外，在性質比較相近的融資方式中最為現實，最具操作性的一種融資渠道。”

而尤值關注的是，在本輪的信托沖動中，商業地產同樣成為了眾多信托公司的布局新地。

2011年1月11日，剛剛走馬上任的世茂股份董秘羅瑞華對外表示，信托公司確實比較青睞我們這種排名中上的上市商業地產商，并且規模在5億元左右的信托公司也比較容易接受。

就在此前的1月7日，世茂股份正式對外發布公告顯示，公司與西部信托發起設立“世茂股份股權收益權投資集合資金信托計劃”，并將募集資金直接給予世茂股份用于商業地產項目的開發與建設，募集資金不超過5億元，期限不超過2年，公司控股股東峰盈國際以其持有的公司9700萬股限售流通股份為本信托計劃提供質押擔保。

出現這種變化當然與目前國家嚴格執行的限購令不無關系。由于限制住宅投資帶來的“擠出效應”，越來越多的信托公司開始將目光轉向商業地產，這也使原本強烈依賴銀行貸款的商業地產商多了一條融資渠道。

杭州信托業業內人士對記者表示，從當前各地陸續出臺的限購令細則觀察，今年監管層對房地產調控仍然不會有太多政策面上的松動。雖然此前，房地產信托在數量上遇到了一些嚴格控制，但是房地產業仍然是目前國內眾多信托公司最為賺錢的項目，讓眾多信托公司完全放棄這一領域的拓展幾乎是不可能的。“雖然商業地產的收益比較傳統的住宅開發緩慢，但是因為不受到政策面的影響，越來越多的開發商開始進軍商業地產領域的開發與建設。作為最為上游的資本服務機構，信托公司做出這樣的戰略調整也實屬正常。”顯然，在政策面的調控之下，隨著眾多國內一線品牌房地產企業紛紛宣布進軍二三線城市的商業地產開發之際，向來嗅覺靈敏的眾多信托公司更應“順勢推進”。

海外融資大門漸次打開

除了撲朔迷離的信托募集資本大門之外，海外融資也正在成為近期國內多家大型房地產企業的重要議題。

今年1月份，包括瑞安房地產、中駿置業、恒大地產、合生創展在內的多家全國性房企紛紛對外表示，將通過海外發債、優先票據、向外資銀行借貸等方式融資以期做好“過冬”的長久準備。種種跡象表明，內地房地產商在香港發行以美元結算人民幣債券的步伐加快，這在今年將成為一個常態。

其中，1月14日，恒大地產宣布將分別發行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，發債金額高達92.5億元人民幣。

1月17日合生創展又宣布將發行一筆5年期的優先票據，票據利率高達11.75%，募集資金凈額約2.95億元。同一天，雅居樂也宣布在14日與渣打銀行香港公司訂立信貸協議，獲得金額為15.5億港元的定期信貸，作為公司的土地款項和一般的運營資金。

根據相關數據顯示，今年以來，中國房地產企業在離岸的債務融資金額已經達到了280億人民幣，這一數據已經相當于去年的40%，由此不難發現，眾多國內一線房地產開發商除了繼續對行業持有信心之外，更是提早在資本市場中搶先一步做好部署。

進入2月份以來，大型房地產企業紛紛著手海外融資的跡象進一步明顯。2月7日，碧桂園發布公告稱，公司計劃隨市況及投資者興趣而定發行7年期優先票據，并已獲得批準將票據于新加坡上市，而票據的定價，包括本金總額待定。款項將為現有與新增房地產項目提供資金，并作一般公司用途。碧桂園表示，票據發行會適時補充公司業務擴充計劃所需資金，并鞏固公司流動資金狀況。在本次發行中，高盛、摩根大通及德意志銀行為此次優先票據上市的聯席牽頭經辦人兼聯席賬簿管理人。

2月15日，首創置業股份有限公司發布公告稱，將在香港發行以人民幣計價的11.5億元債券。該債券將于2014年2月21日到期，票面利率為4.75%，匯豐控股擔任此次債券發行的獨家牽頭經辦人兼獨家簿記行，德意志銀行則擔任聯席經辦人。

事實上，在本輪密集海外發債熱潮洶涌之際，開發商的融資成本其實已經增加不少。業內人士表示，之所以眾多房產企業在此時密集奔赴海外發債，雖然比較以往而言是高息發債，融資成本大為增加，但是由于債券期基本上都是5-7年，由此也意味著海外投資者對中國房地產市場的長期看好。

中國指數研究院相關負責人對記者表示，目前，包括摩根、高盛、美林、軟銀亞洲、瑞銀集團等眾多海外資本都以不同的形式進入中國房地產市場，國內房地產行業的國際化趨勢已經日益明晰。隨著目前國內融資平臺難度加大，未來的一段時間內，海外融資將成為中國房地產企業融資的主要渠道之一。

該負責人表示，事實上，外資與中國本土開發商聯手成立基金公司也已經成為其中的市場融資主流方向之一。“去年以來，包括首創集團、金地集團、復地集團、中海地產和華潤置地都早早部署在境外成立中外合資公司，其融資額高達數億美元。”

業內人士提醒記者注意，在本輪房地產企業海外融資過程中，并非所有的房地產企業都面臨缺錢的境況，更為深遠的現實則是，眾多房地產企業為了儲備資金過冬而做出的重要戰略選擇，此外，眾多國際投資機構看多人民幣資產也是其中不容忽視的重要原因之一。

根據戴德梁行提供的分析報告現實，從今年開始，房地產企業與基金之間的合作將逐漸成為一種行業的主流趨勢。隨著調控政策的持續深入，眾多中小企業的資金狀況并不容樂觀。因此，房產企業加速海外融資的頻率在今年將會越來越高。盡管如此，也有業內人士表示，現階段而言，保護企業的資金鏈的安全性尤為關鍵。盡管短期之內能夠解決問題，但是因為發債的支付成本比較其他融資方式更高，未來對于企業的資金壓力也將會更大。

品牌房企合作聯姻持續升級

“大英帝國沒有永遠的朋友，沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。”十九世紀英國首相帕麥斯頓這段宣言，如果將其轉化成市場可以接受的樓市格言，恐怕應該是：“房產企業沒有永遠的盟友，沒有永遠的敵人，只有永遠的勝利。”

在市場諸侯爭霸的格局中，合縱聯姻整合多方的優勢資源，共同開拓市場，似乎是又一條非常理想的絕佳策略。在大批外來房產企業全面進入杭州市場的五年里，我們看到了以更多元化面貌出現的更多企業聯姻的典型案例。隨著新一輪調控風暴來襲，這樣的聯姻之路或許還將進一步持續升級。

早在數年前，濱江集團董事長戚金興就曾經如是表達了為什么要果斷進軍資本市場時的最初愿景。“與（當時）成熟的廣東市場而言，浙江的眾多品牌開發商還處于‘灌木階段’，如何將‘灌木階段’發展至‘喬木階段’，那么企業的抗風險能力就需要更加增強，其中，企業的融資能力將是一個重要的風向標。”

彼時的濱江集團正處上市關鍵期，對此，戚金興認為，今后浙江的眾多房地產企業必須要走的三條路是，“首先應向資本市場進軍，大力發展資本市場。如果不向資本市場進軍，浙江的房產企業只能處于灌木階段；其次，眾多房產企業將越來越多地選擇合作機制。合作包括企業合作以及項目合作，只有合作才能抗擊宏觀調控風險，抗擊外來強者；再次，房產企業將迎來轉型，市場的分工以及行業的分工趨勢將越來越明顯。”

四年之后，這樣的行業寓言似乎得到了市場上的再次佐證。而從今年新年開始，最近兩個月以來，有關杭州房地產業的競爭、收購、整合、兼并等消息幾乎從未間斷。

1月3日，遠洋地產與綠城中國共同發布聯合公告。公告稱，遠洋地產將以總代價18.46億人民幣，分別向綠城及浙江省鐵路集團出售其附屬公司盛聯24.5%股權。隨后，綠城中國宣布向北京創景公司收購杭州遠洋萊福房地產開發有限公司（下稱“萊福”）30%股權，代價是6000萬元人民幣。而萊福是遠洋地產在杭州的另一個項目“杭一棉”的擁有者之一。換言之，杭一棉地塊的擁有者經過本次股權變化，正式變更為遠洋地產和綠城。綠城為上述兩筆收購支付的總價為9.83億元。

這顯然是一個看似雙贏的局面，一方面，遠洋地產經過本次引入綠城中國，在本次交易中除了直接收益3億元之外，還引入了本土最具品牌號召力的綠城中國。而對于綠城而言，本次交易也被諸多業內人士視為是極其合算的“買賣”，幾乎是成本價獲得的上述兩宗市中心優質稀缺地塊，進一步增加了其公司的土地儲備。

另一個典型的案例發生在金成集團身上。對于這家杭州本土老牌的房地產企業而言，2011年似乎是公司最為關鍵的一年。除了企業的經營方向開始正式涉足全新的房產業態——養生休閑地產的開發建設之外，其開發的觸角也首次開始關注起炙手可熱的海南市場。

據記者從相關渠道獲悉，原本由金成、金都、二輕房產等多家單位參股開發的西溪海項目，目前其項目股權已經發生了改變。金成方面已經將項目股份增持至60%，剩余則由欣盛房產股東二輕房產占40%的股份。而在原先江南春城規劃的重要商業配套——金成商業廣場中，金成方面則再次聯姻建工地產，開發大城西小鎮中心（暫名）。

在日益復雜的市場面前，隨著樓市多元競爭的日益加劇，以往單純依賴一家公司獨自操作的“單打獨斗”的情況或許在今后將會越來越少，取而代之的則是眾多房地產企業開始形成日益復雜的合作版圖。業內人士表示，在今后相當長的時間內，這樣的市場狀況將逐漸會成為主流。“畢竟，身處調控周期中的房地產行業發展，也需要這樣越來越精細的團隊資源以及資金上的整合。”