色综合99天天亚洲_国产美女精品在线_福利午夜影院_精品国产三级a_色爱综合欧美高清

房地產調控風聲愈急之下，地產基金在2010年卻呈突進之勢。

記者統計的數據顯示，2010年國內市場涌現20多只地產PE（私募股權投資），資金規模達到了500多億元。

“房地產的發展模式正在發生變化。”河山國際資本總裁曹少山告訴記者，房地產行業正由開發建設向金融運作轉移，房地產企業的運作模式，也從開發模式向投資模式轉變。

隨著國家調控政策的延續，在資本市場直接融資（地產企業IPO和再融資）以及銀行信貸被限制的情況下，特別是近期信托地產資金從嚴審查后，地產PE開始強勢上位。

11月初，在《財經國家周刊》舉辦的“地產基金高端閉門會”上，相關主管部門負責人以及首創集團、金地集團、復地集團等國內一線地產開發商，對當下國內蓬勃的地產基金，進行了深度探討：地產基金會否成為房價上漲的又一個助推劑，又是否會淪為房地產開發商的簡單融資渠道？如何擺脫國內LP（有限合伙人）匱乏的短板？

會議的信息顯示，本土地產PE雖呈快速突進之勢，但依然任重道遠。

高和樣板

“成功？我才剛剛開始。”

午后靜謐的茶室，出身SOHO的蘇鑫開始講述他的另一個故事，此時他已經換了一個新身份----地產基金高和投資董事長。

2010年初，高和投資在凱德置地開發的北京凱德華璽的底商上小試牛刀。緊接著在4月份，又整體收購北京中莎廣場，半年后反手拋售，溢價超過70%。

11月19日，蘇鑫再下一子，這次是收購位于北京北三環的金澳國際項目。

公開信息顯示，金澳國際由中國中冶（601618.SH）完成開發，項目總建筑面積14萬平方米，其中包括酒店式公寓5萬平方米，寫字樓類物業約6萬平方米以及2萬平方米左右的主體商業。此次高和投資收購的為金澳國際的寫字樓。

參考與金澳國際相鄰的北環中心B座寫字樓2009年的銷售價格，此次高和投資耗資超過14億人民幣，“為2010年北京樓市最大收購案”。

高和投資成立于2009年10月，目前管理資金10億人民幣左右，蘇鑫說，“收購上述項目，高和動用了一點杠桿。”

號稱國內首只商業地產基金的高和投資，一開始僅有幾億資金，“我們找的是安全性資本，起初都是拿著項目去找LP，說服他們投資，快進快出也是展現投資商業地產的成功模式。”短短一年時間，高和投資成功完成募資、投資和退出的三級跳。

“高和投資長期看好一線城市核心區域的商業地產，接下來的基金我們將采取合伙制方式運作。”11月下旬，蘇鑫告訴《財經國家周刊》記者，高和的地產基金和傳統的PE相似，管理方式也一樣。

PE攪動地產江湖

地產江湖中，PE的身影越來越多，諸多行業內外人士，加入了這個行業。

和蘇鑫類似，章華也是屬于行業內人士轉投地產PE。從復地集團離職后，成立了自己的地產基金。

“發起人LP是榮盛發展，我們自己也投資了資金。”轉身為榮盛泰發基金合伙人的章華介紹。

記者注意到一個細節，在采訪章華時，其手中正拿著一本《合伙企業法》，“我們也是按照PE方式來成立地產基金。”

按照9月11日榮盛發展（002146.SZ）的公告，榮盛發展和章華共同投資設立榮盛泰發（北京）投資基金管理有限公司（GP），主要針對榮盛發展及其他優質地產項目發行房地產投資基金，榮盛泰發按比例收取管理費用。作為LP，榮盛發展以現金方式出資2850萬元。

章華介紹，榮盛泰發的主要投資方向為中國二三線城市、土地成本低于周邊市場的以住宅為主的開發項目。投資方式是在基金層面做結構化安排，以股權或債權的方式進入項目公司。據悉，榮盛泰發基金第一期規模為5~10億人民幣，其中GP出資募集金額的1%。

與蘇鑫、章華出身房地產行業不同，在成立河山國際資本之前，曹少山是中金公司投資銀行部執行總經理，屬于典型的來自金融機構的地產PE。

據介紹，河山國際資本已在江蘇南京做了一個白云亭地產項目，動用資金2.4億元人民幣，項目屬于小戶型住宅，開發商是南京邊城開發公司。

曹少山稱，現在進入地產是很好的時機，和傳統的PE項目爭奪瘋狂相比，地產PE選擇項目時，“很少看到有同行參與，我們差不多是20個項目選一個。”

在2010年，類似的地產基金故事不停上演。

除了上述基金之外，從金地集團辭職的張華綱與趙漢忠相繼投身地產PE，從新加坡磐石基金出來的周純、從荷蘭ING跳槽復地投資集團的董偉海、從凱德置地到鼎峰地產投資的白勇、以及轉身成立盛世神州地產基金的張民耕等，2010年地產PE快速生長。

另一方面，房地產公司也攜資進入。如金地集團（600383.SH）2009年成立的穩盛投資，成為公司開展房地產金融業務的重要平臺，而復地集團也在2009年成立了上海復地景業股權投資合伙企業，目前旗下有景業和景盈兩只房地產基金，景業已經募資5.5億元。

蘇鑫表示，2010年是國內地產基金元年。“之所以稱為元年，是這一年有很多地產行業的、金融行業的人士投身到地產PE，成立了很多地產基金。”

金融和地產商兩大流派之爭

蘇鑫介紹，目前國內地產基金處于三種態勢，一種是大企業參與建立國際化的地產基金，第二種是國內金融人士成立的地產基金，三是地產商會組建的一些基金等。

12月8日，金地集團和瑞銀環球資產管理公司共同發起的房地產基金第二期已完成募集，由荷蘭養老基金投入7500萬美元，從而使該基金規模達近2億美元。

此前的10月28日，趙漢忠與復星集團等聯合發起的星光耀計劃已匯聚資金65億元，超越50億元的募資計劃。

另外，首創集團正在籌備兩只地產基金，一只是美元基金，另一只是人民幣基金。

本土地產基金的派別由此可見：以開發商主導成立的地產基金，獨立的地產基金以及政府背景的公租房基金。

前者以復地集團和金地集團為代表，旗下的星浩資本、穩盛投資已成為業內翹楚。后者是以全國工商聯房地產商會參與建設的公租房基金。中間派別是以高和投資、河山資本為代表的獨立地產基金。

蘇鑫認為，開發商搞地產基金的優勢在于，資源優勢和地產專業優勢；而獨立金融基金的優勢在于獨立性和金融專業優勢。

目前市場上推崇的是獨立地產基金，從事10年地產基金的關博仁表示，管理公司的結構必須是獨立的。

而依附地產商的基金，被認為沒有長久的生命力。關博仁說：“做的都是地產商的項目，得不到市場的真正考驗，團隊無法成熟。”

實際上，地產基金和開發商天天都在博弈，在兩方達成聯盟時，那么投資者的利益誰來保護，開發商會不會壓低基金的收益？在現實情況中，開發商往往會將不好的項目交給地產基金運作，讓后者成為“解放軍”。

穩盛投資總經理吳濤表示，開發商來做基金，爭議是很大，但在目前的環境下，依附開發商基金有著項目優勢，可以讓基金在短時間內成長起來。

助漲？還是平抑房價

不管是獨立金融地產基金，還是依附于地產商的PE，似乎都成為開發商的融資新途。

市場擔憂的是，地產基金進入市場后是否會抬高房價？

“它肯定會去囤地，增高地價，間接抬高房價。”全國工商聯房地產商會秘書長鐘彬表示。

不過蘇鑫等地產基金人士不這么認為。相反，他們認為地產基金更多地具有平抑房價的作用，“目前的地產基金規模還很小，幾億元的資金如何去囤地？”

曹少山稱，這是市場對地產基金的曲解。基金進入的是房地產開發領域，基金投資越多，開發的房子也越多，等于是給市場提供了更多的房產，增加供給，從而降低房價。

而且地產基金利用的是民間資本，假設市場有100億元資金，有30億元投資地產基金，相當于30億元的房子投放市場，而且少了30億元去投機買房。

從另外一個角度分析，在以往的環境下，普通老百姓沒有機會來分享中國房地產高速成長的機會，只能去買房子。“如果說有真正很好的投資渠道，他通過參與地產基金也能夠享受行業的成長收益。”首創集團總裁劉曉光說。

這等于給了市場第三條投資房產渠道。一條途徑是自己買商品房；第二條途徑，買上市房地產公司的股票；第三條途徑，是跟地產基金一起做開發商。

“如果房地產基金能夠不斷給我們投資人獲得收益，同時也能夠給社會供應更多的商品房，那么投在二級市場的，比如說你炒房子的錢，它就流到前面開發的環節去了。”金地集團總裁黃俊燦表示，民間資金從市場炒作變成制造供應，這就是一個正確的方向。

調節地產金融結構

在2010年政府調控的背景下，國內的房地產市場仍然高燒不退，截止到10月底，房地產投資達到了3.8萬億元，而2009年一共才3.6萬億元。去年金融機構對房地產貸款19000億元，今年到10月份已經放貸18800億元，金融機構對房地產貸款將遠超2009年。

到目前為止，我國房地產開發商的融資渠道仍然局限于銀行信貸、預售款和企業自有資金，其中信托資金投向地產行業的比例也越來越高。

劉曉光擔憂，房地產融資渠道的單一，可能會造成很大的金融風險。

中國指數研究院數據顯示，截至三季報，房地產企業的資產負債率和凈借貸比率，均處于2007年以來的高點。中海地產三季度業績顯示，其手持現金163.5億元，凈借貸水平為47.7%，比2009年底的22%上升了一倍多。

而富力地產、綠城地產的負債率更高。富力地產負債率年內將升至120%，綠城中報顯示其負債率也已高達100%。

在地產調控政策下，國內開發商融資渠道已經非常閉塞，若政策持續，開發商資金缺口在不斷加大，只能依靠快速銷售回款，以償還高息舉債，熨平財務風險。

曹少山稱，房地產是一個高度杠桿化行業，每年3至4萬億元的投資，70%的資金是直接或間接從銀行而來，地產基金采用股權投資方式，降低行業資金杠桿，也降低行業的金融風險。

另一方面，地產基金在引導民間資金進入房地產開發領域（增加供給領域），改變目前地產行業的資金結構。劉曉光也稱，地產基金能增加老百姓的投資渠道，分散其投資風險。

實際上，近期的農產品炒作，一定程度上是社會流動資金缺少有效的投資渠道。溫州中小企業促進會會長周德文表示，當地的民間流動資金有7000多億，在當前的宏觀調控下，民間資金投向哪里？應該投向哪里？政府一直沒有一個現實的引導。

其次，在調整地產行業金融結構上，地產基金將改變目前銀行資金“一股獨大”的局面。

蘇鑫說，地產基金的加入，改變房產行業的金融結構，信貸是以債權方式進入房地產，而基金是以股權方式進入房地產，兩者有本質上區別。

在國外比如美國市場，地產業的投資資金70%來源于民間資金，其中地產基金占絕對地位，銀行資金相對較小，而國內市場正好相反。

困惑與掣肘

劉曉光告訴《財經國家周刊》記者，目前國內地產基金困惑之一是，錢從哪里來？國內LP在哪里？

劉曉光透露，首創的一只地產基金采用的到海外融資方式，是美元基金。

蘇鑫也認為，房地產基金有些尷尬，“相對于大的行業，PE不帶你玩，覺得地產基金收益太低，跟信托比，你又太小了。”

地產基金的收益并不低。曹少山告訴《財經國家周刊》記者，地產基金做的項目風險相對較小，一般一到兩年就能退出，年化收益率超過20%，甚至30%，而股權投資PE要幾年時間，企業虧損了風險很大。

在近日舉行的第六屆地產金融年會上，有專家指出，目前中國的地產基金總的資金規模在500億左右，而未來將有幾萬億的發展空間。

但在目前的金融環境下，地產基金的融資對象以及融資渠道非常有限。美國的地產基金，投資方（LP）主要是一些養老基金、大學的捐贈基金、企業的公共基金等等，這類投資人非常多。

在中國，除了社保能夠少量投資商業地產外，社保基金、養老基金以及公積金等均不允許投資住宅建設。

剩下的就是民間資金。

而民間資金能夠流入到地產PE的渠道很窄，首先是市場對房地產行業的偏見，地產基金也被誤認為推動房價上漲的因素。

其次是國內現有融資渠道一直打不開。榮盛泰發總裁章華表示，國內銀行應該放開私人銀行業務，允許地產基金通過其私人銀行募集資金。目前國內銀行的私人銀行部門已經相當可觀，入門門檻就是1000萬人民幣，而且這部分資金具有風險判斷和承受能力，“只是現在國內的金融創新環境遠遠不夠，還沒有對外開放。”

這樣，除了少數基金能夠通過私人銀行募資外，大部分基金只能自己進行私募，或通過中介（如諾亞財富）來募集。

國內LP的缺失，帶來的一個后果是，國內大型的開發商都到海外成立基金，如中海、華潤、金地、萬科等等。

另外一個困惑是，本土地產PE的資金成本存在劣勢。“信托融資不用繳所得稅，地產基金要增加20%的所得稅成本，起點上就不平等。”章華稱。

突破口：公租房基金？

2010年本土地產PE的狂飆突進，國企資本也功不可沒。

11月16日，全國工商聯房地產商會將《關于設立“建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金”的報告》上報給工商聯，由后者將報告遞交給國家發改委等部門。

報告顯示，該基金的發起單位為華遠地產、復地集團、華潤置地、建銀國際等多家房產公司和投資公司。

“這個基金的最大優勢是解決了LP的問題。”據悉，建銀精瑞公租房基金的規模，第一期是100億，此后可以繼續擴大到300億。第一期建銀國際將出資70億，剩下的由地產公司出資。

“公租房基金將起到增加住房供應，有效平抑房價的作用。”工商聯房地產商會聶梅生會長對《財經國家周刊》記者表示。

根據2010年9月27日財政部、國家稅務總局出臺的《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》，公租房用地免征城鎮土地使用稅，建造購買公租房免征契稅、印花稅，租金收入免征營業稅、房產稅。

經過測算，上述公租房基金的年化收益率在8%左右，而且幾乎沒有風險。7年后，基金可以選擇多種渠道退出，包括政府回購，出售給第三方，以及采取REITs上市和IPO方式退出。

另一方面，參與的房地產開發商可以和地方政府談判，將原先地方政府規定的開發商建房配套建設20%公租房或廉租房的部分，拿出來由公租房基金單獨籌建、單獨核算，以解決開發商在房產建設過程中同一小區不同房價、不同服務的尷尬情況。

華遠地產總裁任志強在一次會議上表示，許多地方政府把商品房和保障性住房的土地捆在一起招標，這無形當中提高了商品房價格，所有購買者要為政府承擔社會保障責任。

而采用公租房基金建設管理，既解決了資金問題、政府的管理角色問題，以及提供了一條民間資金投資渠道，又降低緩解了社會住房矛盾。

在上述閉門會議上，北京市金融工委書記霍學文明確表示，公租房基金可望在北京先行試點。