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自今年年初開始的一次次房地產調控措施，讓房地產企業的日子一天比一天難熬，尤其是對于房地產資金來源的日趨收緊，讓不少房地產企業不得不"勒緊褲腰過日子"。

信托是房企獲取資金來源新的重要渠道。信托不僅可以接受較銀行信貸更大的投資風險，亦可以運用個性化融資方案實現銀行所無法提供的融資方式，因此開發商不乏與信托公司合作的穩定需求。

房地產信托在這種背景下得以迅速發展。2010年前三季度其1000億元的規模已經達到2009年全年的3倍，同時拉動的集合資金信托規模也達到去年的2倍。

不過，房地產信托在房企資金來源構成中依舊偏低。面對房價下滑的可能，房地產信托的風險也在加大。十字路口的房地產信托，又該何去何從？

2010年4月以來，新一輪房地產行業調控來襲，提高一二套房貸利率及首付比例、停發三套房貸、加強房地產開發貸款管理……房地產行業調控"一波尚未平息，一波又來侵襲"，在"金九銀十"本該愜意的日子里卻感受到陣陣寒意。開發商即使練就"金鐘罩""鐵布衫"，也無法在各資金來源均受影響情況下還高枕無憂。

信托公司是業務范圍最寬泛的金融機構之一，但近期這一優勢正被階段性弱化：信政合作業務因地方政府擔保的合規性問題而停滯；陽光私募因中證登暫停新開證券投資信托賬戶而無法大規模擴張；銀信合作業務因銀監會對信貸類產品的規范而裹足不前，信托公司陷入"巧婦難為無米之炊"的窘境。

就在房地產公司和信托公司機構饑寒交迫之時，房地產信托卻生氣勃勃，如春筍般出現在理財市場中。2010年前三季度1000億元的規模已經達到2009年全年的3倍，不僅自身實現飛躍，還拉動集合資金信托規模達到去年的2倍。

任何一類事物的發展，都需要時代背景的支持。房地產信托的竿頭直上雖然與其優秀的收益能力、長期的市場積淀密不可分，但時勢造英雄也許是決定性的。其在信托行業缺乏業務廣度、房地產開發商融資無門的情況下實現鯉魚躍龍門，成為業界及投資者關注的焦點。地產業--尋找能量源泉

銀行一直扮演了開發商最重要的資金供給角色，但一個完整的房地產金融市場應該是多元化的，應該有多類主體能夠提供不同的金融工具。在經歷數次行業調控、吃盡銀行信貸政策的"苦頭"后，越來越多的開發商開始尋找其他替代融資渠道。

在少數中小型開發商試水信托融資并嘗到甜頭后，開發商與信托公司合作的熱情迸發，借道信托融資的群體日漸壯大，部分大型房企的加入也使信托在房地產行業的影響力漸增，保利、綠城、金地等一個個地產界響亮的名頭使信托真正融入了地產江湖。

信托不僅可以接受較銀行信貸更大的投資風險，亦可以運用個性化融資方案實現銀行所無法提供的融資方式，因此開發商不乏與信托公司合作的穩定需求。而在房地產資金鏈收緊的行業調控時期，這種更為強烈的需求促成了房地產信托的繁榮。信托業--分羹房地產市場

信托公司作為金融市場的中介，本能的具有趨利沖動。從《信托法》頒布前信托公司不時參與炒房，到眾多信托公司控股房企，將其作為重要利潤來源，再至信托法頒布后，信托公司專注房地產信托業務，信托公司與房地產行業可說結緣已久。

但是，《信托法》頒布之后信托公司進入房地產行業卻也非一帆風順，除了尚未與開發商達成默契，監管層對房地產信托的謹慎態度也影響了其擴張，以至于信托公司房地產信托業務發行量長期位居證券投資之后。

2007年至2009年房地產信托規模分別為110億、240億、330億，而證券投資分別為590億、370億、460億。但是，以上數據也體現了房地產信托驚人的潛能，其2007年以來每年超過35%的增長率吸引了市場的聚光燈，并在2010年實現"舉世矚目"之成就。

與其他高成長性行業一樣，房地產信托也曾經歷過利益驅使下的非理性擴張。如為不符合資質開發商融資、在專業能力不足的情況下進行項目開發導致后續管理不到位等，房地產信托業務屢受質疑，成為業界爭論的焦點。為此，近年來監管層多次下文加以規范，并且不定期對相關業務進行窗口指導、壓力測試等。在監管層、業界多方努力下，近年來房地產信托業務幾乎全部實現目標收益率，在理財市場中創下不小的奇跡。

在行業發展過程中，房地產信托業務模式逐步優化，由最初單純的貸款發展成為股權、債權、物權等多種形式靈活運用的綜合性金融工具。融資形式與銀行信貸形成差異化，滿足開發商個性化需求；產品特征兼具中高收益與中低風險，滿足特定投資者需求，贏得了市場認可，信托公司也獲取了不菲收益。

房產信托--能否鑄造輝煌

房地產信托優異的表現使其成為市場熱點，每一條有關的信息都牽動了市場的視線，除部分質疑外，更多的是眾口交贊，"救命稻草"、"明日之星"、"高收益無風險"等詞匯不絕于耳。我們不禁要問，房地產信托真的能夠成為銀行資金的首席替補，鑄造輝煌嗎？

在房地產信托規模驚人的增長率面前，一組數據或許會引起讀者的思考：2010年前三季度，全國房地產投資資金總額為50500億元，其中國內貸款為9400億元，而同期房地產集合信托業務僅為1000億元，占房地產投資總額不足2%，占銀行開發貸款的10.64%，而且這已經是房地產信托規模一年內猛增200%之后的數字。可見，且不談房地產信托對房地產資金鏈起的決定性作用，就是距銀行資金替補的地位，也相去甚遠。

也就是說，房地產信托作為金融市場的直接融資工具，雖然極具"概念"意義，但相距真正能對房地產市場產生直接影響，仍前路漫漫。且目前房地產信托業務模式仍以債權為主，融資成本遠高于銀行信貸，使其擴張空間深受銀行信貸擠壓。信托公司對開展房地產領域業務動機十足，房企也亟需拓展融資渠道，近年來房地產與信托公司更是頻繁摩擦出火花。但信托公司與房企合作仍需在專業能力、業務模式等方面精耕細作，才能夠迎合投資者等各方需求，最終實現蛻變。