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隨著房地產調控的進一步深入，房地產企業正在經歷新一輪的優勝劣汰，行業的集中度將越來越高。在經過粗放式發展后，由于對行業認識更加深刻，越來越多的房地產企業意識到戰略規劃的重要性，尤其是中長期戰略的前瞻性。因為這直接關系到企業未來的規模、業績及可持續發展。考慮到地產行業資金密集特性，自行或聯合設立房地產基金逐漸成為一些房地產企業的研究和實踐的商業模式之一。

設立房地產基金不僅是房地產企業的融資戰略，也不僅是房地產企業提供的投資類產品，還是房地產企業商業模式的創新。

房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。通過公開或私募的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的回報。基金管理者則一方面按照基金規模收取管理費用(包括基礎管理費、物業管理費、收購管理費、資產轉讓費等)，另一方面還可以收取約定回報率以上的超額收益分成。

融資戰略新選擇

毫無疑問，房地產屬于資金密集型行業，為實現企業可持續發展，融資戰略的重要性不言而喻。房地產基金是企業融資戰略的重要選擇之一。

目前國內的房地產企業，尤其是上市公司的融資戰略以銀行貸款方式為主，以股票發行和公司債為輔，自行或聯合設立房地產基金為企業提供融資的還很少，但一些企業已經在努力深入研究和嘗試，比如金地、中國海外、華潤、復地等，各自進展不一，設立主體及具體管理架構也不一樣，有的由上市公司出資設立，如中國海外和金地集團，有的由上市公司的控股股東或其相關方出資設立，如華潤集團和復地集團。

這一方面是因為房地產行業固有的資金密集屬性，使大多數房地產企業愿意在控制成本的前提下嘗試更多的融資方式，以保持企業資金渠道通暢，另一方面也是因為越來越多的企業發現自身參與設立房地產基金是一種有效地融資方式。

目前中國一些有關的基本法規已經出臺，如《合伙企業法》已經于2007年頒布，天津、北京等地也頒布了一些實施細則，這些法律法規的出臺解決了房地產基金的基本法律問題。

商業模式的創新

設立房地產基金是房地產企業商業模式的創新，既體現了開發商角色和投資商角色的適度集合，也體現了兩者的適度分離。

房地產企業設立房地產基金實現了從傳統開發商業模式到投資、開發并重的商業發展模式的轉變。開發商角色和投資商角色的適度集合可以拓寬企業的資金渠道，從房地產企業內部關聯企業給予企業更直接的壓力，促進企業精細化管理水平和經營規模的提升；而開發商角色和投資商角色的適度分離又可以為企業提供兩個適度分離的利潤來源，分散了單一業務的經營風險。房地產基金模式不僅為房地產企業的高速擴張提供雄厚的資金支持，也為它貢獻了豐厚的收益。

成功案例：新加坡嘉德置地

總部位于新加坡的上市公司—嘉德置地是亞洲最大上市房地產公司之一，核心業務是房地產和房地產金融服務。

截至2009年末，包括房地產基金和自身資產嘉德置地共管理著2328億人民幣的資產，過去5年平均總資產回報率為9%，凈資產回報率為15%。2009年，嘉德置地實現凈利潤51.25億元人民幣，其中金融部門實現息稅前利潤為4.9億元。2003年到2008年，嘉德置地基金規模的年復合增長率是60%，連續5年保持了高速增長。

截至2009年底，嘉德置地的房地產基金管理資產總額達1270億人民幣，包括5支房地產投資信托(REITs)和15支私募基金。

在物業類型方面，嘉德置地將旗下房地產基金細分為住宅開發基金、零售物業基金、商用(寫字樓)物業基金、服務型公寓基金、城市綜合體(來福士廣場)基金、工業地產基金等。在區域類型方面，則細分為新加坡本土基金、中國區基金、日本基金、印度基金、馬來西亞基金、中東基金等。

細分物業類型和投資地區，雖然限制了單個基金的擴張自由度，卻使每只基金的定位更加明確，更容易得到投資人理解，同時在集團層面也簡化了管理復雜度，可以有針對性地進行地產基金布局。

隨著嘉德旗下基金數量的增加，它的整體戰略架構非但沒有變得混亂，反而更加清晰。基金類型的細分和明確定位，順利推動了嘉德旗下住宅開發、商用物業、零售物業、服務型公寓多種物業資產的相對平衡發展，金融服務部門自身還通過收取管理費和超額收益貢獻了大量利潤。